Die neue Trinkwasserverordnung in Deutschland, die seit Juni 2023 in Kraft ist und sich an EU-Richtlinien orientiert, bringt wichtige Änderungen im Umgang mit Trinkwasserleitungen mit sich. Eine der bedeutendsten Vorschriften betrifft den Austausch oder die Stilllegung alter Bleirohre bis spätestens 12. Januar 2026. Die Verantwortung für die Sicherstellung der gesetzlich vorgeschriebenen Wasserqualität in Gebäuden liegt grundsätzlich bei den Wasserwerken in Deutschland, die regelmäßige Kontrollen durchführen müssen.
Ab diesem Zeitpunkt sind Vermieter jedoch verpflichtet sicherzustellen, dass die Wasserqualität bis zum Wasserhahn gewährleistet ist. Die wichtigste Aufgabe in diesem Zusammenhang ist die Legionellenprüfung, die regelmäßig durchgeführt werden muss. Legionellen sind gefährliche Bakterien im Trinkwasser, die in Deutschland jährlich zu Tausenden von ambulant erworbenen Lungenentzündungen führen. Zwischen vier und sieben Prozent dieser Krankheitsverläufe enden tödlich.
Legionellen sind winzige Bakterien, die sich unter bestimmten Bedingungen explosionsartig vermehren können, insbesondere in Warmwasserbereitungsanlagen von Häusern, bei Temperaturen zwischen 30 und 45 Grad Celsius. Dies kann auftreten, wenn kaltes Wasser plötzlich lauwarm aus dem Hahn kommt, wenn Wasser nicht ausreichend erhitzt wird oder über längere Zeit im Rohrsystem stagniert.
Gemäß der Trinkwasserverordnung müssen Legionellenuntersuchungen von zertifizierten Stellen durchgeführt werden, wenn die Warmwasserbereitung gewerblich genutzt wird, das Speichervolumen 400 Liter oder mehr beträgt oder der Leitungsinhalt 3 Liter oder mehr bis zur Entnahmestelle umfasst. Hauseigentümer sind zudem verpflichtet, die Ergebnisse der Legionellenprüfung ihren Mietern mitzuteilen.
Wenn die Legionellenanzahl im Trinkwasser die gesetzliche Maximalgrenze von 100 KBE pro 100 ml überschreitet, müssen Maßnahmen ergriffen werden, um den Sollzustand wiederherzustellen. Die Kosten für die Legionellenprüfung können über die Betriebskostenabrechnung erfasst werden, jedoch nicht für einmalige Maßnahmen oder Installationen.
Bei verschiedenen Kontaminationsraten gelten unterschiedliche Anforderungen, von weiteren Untersuchungen bis hin zur Sanierung der Anlage. Verstöße gegen die Trinkwasserverordnung können hohe Bußgelder und sogar strafrechtliche Konsequenzen für Vermieter haben, insbesondere wenn Mieter gesundheitliche Probleme aufgrund von verunreinigtem Trinkwasser erleiden.
Die Legionellenuntersuchung ist eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung und erfordert keinen separaten Beschluss. Wenn ein Mieter die Entnahme der Probe ablehnt, kann er gerichtlich zur Duldung verpflichtet werden, sofern keine andere Entnahmemöglichkeit besteht. Eine generelle Entlassung des Verwalters aus der Haftung ist nicht möglich, da Straftatbestände und Ordnungswidrigkeitenverfahren vorgesehen sind, die eine Freistellung des Verwalters unwirksam machen würden.